地盤調査について｜練馬区の不動産購入・売却・買取・リフォームは城北不動産株式会社

【新築建売の重要事項説明書には、地盤改良の有無は記載されていない場合が多い】

新築建売を買う場合、地盤改良の有無は必ず記載すべき項目ではないため、重要事項説明書には「地盤調査の結果、〇〇改良をしています」と記載されている場合もあれば、地盤改良については特に何も記載していない場合もよくあります。

地盤調査報告書や地盤改良をしている場合の改良工事報告書は、通常売主業者さんが保管しており、物件の引き渡し時に買主さんに渡される場合が多いですが、売主さんが売買契約時に資料を一式持ってきて、買主さんに工事内容を丁寧に説明してくれるケースもあります。

最近は地盤のことを気にする買主さんも多いので、仲介会社は、売主さんから予め地盤調査報告書と地盤改良工事の報告書を入手しておいて、改良している場合にはその内容についても、後からトラブルにならないためにも契約前に買主さんに説明をしておくべきでしょう。

【土地売りの場合には説明に注意が必要】

建売の場合は、宅建業者である売主さんの責任と負担において地盤調査や地盤改良を行い、保証をつけて販売する場合が多いので、買主さんは安心と言えます。

しかし、土地売りの場合には、そこに自分のお金で新築を建てようとする買主さんにとっては、地盤改良が必要な地盤かどうかは重要な問題です。

平成22年と平成24年の判例では、いずれも宅建業者が分譲した土地の売買で、地盤が軟弱で地盤改良費用がかかる可能性が高い土地の場合、ただ単に「別途、地盤改良費用がかかる場合があります」程度の説明では足りないとして、買主から売主に対して、地盤改良にかかった費用の請求を一部認めています。これらの判例では、軟弱地盤である事を土地の隠れたる瑕疵であるとしました。例えば、大規模な分譲地で、既に分譲して建築が行われている土地のほとんどが地盤改良を行って建てている事が明らかな場合などは、売主は残りの分譲地の購入者に対しては軟弱地盤である可能性が高いことを予め説明しておくべきと言えるでしょう。

一般的には、川の近くの土地で洪水ハザードマップの色が濃いエリアや、昔に水路があった場所の近くでは、地盤改良が必要になるケースが多いと言えます。木造住宅でも3階建になると荷重がかかるので、改良が必要なケースは2階建よりも多くなります。

また、地盤自体はそれほど弱くなくても、重量鉄骨造やＲＣ造は建物が相当重いので、ベタ基礎ではなく杭基礎になるケースが多いです。