不動産売却で支払う税金！譲渡所得税の計算や節税対策を解説

不動産売却に取り組む際、手続きなどにかかる費用のひとつとして税金があるため、課税の可能性がある税金の種類や計算方法を知っておくことは有用です。
また、不動産売却でかかる税金対策として、あわせて押さえておきたいのが、節税につながる控除の制度です。
今回は、不動売却時の税金の種類と計算方法、節税対策につながる控除について解説します。

スムーズな不動産売却の対策！知っておきたい税金の種類を解説

不動産売却をスムーズに進める対策として、支払うことになる費用を把握しておくことはポイントになります。
まずは、不動産売却時の税金の種類について、ご紹介します。

手続きに関連する税金の種類

不動産売却をおこなう際、スムーズに支払いをおこなうために把握しておくべき税金の種類は、手続きにかかる税金と売却益にかかる税金の2つに分けることができます。
手続きにかかる税金には、印紙税と登録免許税があります。
印紙税とは、不動産売却時に必ず支払わなければならない税金です。
印紙税の課税対象は売買契約書であり、売買契約書1通ごとに必要な印紙を貼って納税します。
売買契約書は、不動産売却の際に必ず作成されるため、印紙税の支払いも必然となります。
支払う税金の額は、契約書に記載されている契約金額によって異なるため、注意しましょう。
契約金額が段階的に区切られており、その金額に応じて納税額が変わります。
たとえば、契約金額が1,000万円から5,000万円以下であれば、本則税率は2万円ですが、軽減税率が適用されると1万円です。
契約金額が5,000万円から1億円以下になると、本則税率は6万円、軽減税率適用時で3万円になります。
また、不動産売却時には抵当権が付いている不動産を売ることも少なくありません。
抵当権は、住宅ローンの借入時に金融機関が設定する担保権です。
不動産売却時には、抵当権の抹消手続きに対して登録免許税の支払いが発生します。
抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1件ごとに1,000円必要です。
この場合、不動産の種類が同じでも、1つずつ数えます。
たとえば、建物1棟と土地2筆を売却する場合、土地は1つと数えず、合わせて3つの不動産として課税額は3,000円です。
なお、抵当権抹消に関する登録免許税については、節税対策はありません。

売却益にかかる税金の種類

不動産売却により利益が生じた場合に課税される税金は譲渡所得税です。
売却益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税はその譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得税は個別の税金の名称ではなく、所得税・住民税・復興特別所得税を総称したものです。
このなかで、復興特別所得税は東日本大震災の復興資金として利用され、2037年までの所得に課税されます。
譲渡所得税の額をある程度計算しておくことで、支払い時に慌てることなく、不動産売却をスムーズに進めるための対策になります。

費用を引いて節税対策！不動産売却益にかかる税金の計算を解説

不動産売却に関連する税金のなかでも、譲渡所得にかかる譲渡所得税は、税額が大きくなりがちです。
事前にご自身でできる税金や費用の計算方法を押さえておくと、支払いの見通しがつきやすく、安心して不動産売却を進める対策となります。

不動産売却益の計算方法

不動産売却をおこなう際、譲渡所得税が課税される場合があります。
注意すべきポイントは、売却価格ではなく、不動産売却益に対して課税されることです。
つまり、譲渡所得税を算出するためには、まず譲渡所得となる不動産売却益を計算する必要があります。
計算式は「①譲渡収入金額－（②取得費用＋③譲渡費用）」となります。
①譲渡収入金額とは、不動産売却によって得られる収入の金額です。
この項目には、引き渡し後に買主から受け取る固定資産税の清算金も含まれます。
②取得費用は、不動産購入時にかかった費用です。
たとえば、不動産の購入代金や建築代金、仲介手数料、不動産取得税が含まれます。
ただし、建物の取得費については、時間とともに価値が減少するため、減価償却費の計算も必要です。
可能な限り取得費用がわかる領収書を探し、節税対策に活用してください。
取得費用が不明な場合は、概算取得費として「譲渡価格×5％」で計算できます。
③譲渡費用は、仲介手数料や売買契約時の印紙税など、不動産売却にかかった費用です。
譲渡費用を漏れなく計上して節税対策をおこなうためには、譲渡にかかった費用の書類を保管することが重要です。

減価償却費の計算

不動産の購入代金は取得費に含まれますが、建物については経年による価値の減少を考慮して、減価償却費の計算をおこない、購入価額から差し引きます。
減価償却費の計算式は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は国が建物の構造などにより定めた数値を使用します。
たとえば、木造のマイホームの場合、償却率は0.031であり、RC造やSRC造のマイホームの場合、償却率は0.015です。
これらの計算により譲渡所得が算出できたら、譲渡所得税の計算もできます。
譲渡所得税の計算方法は、譲渡所得から特別控除額を差し引いた「課税譲渡所得」に税率を掛けることです。
税率は不動産の所有期間によって異なり、節税対策のポイントです。
不動産売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得の税率として39.63%を適用します。
所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得の税率として20.315%を適用します。
つまり、所有期間が5年を超えての不動産売却は、譲渡所得税の税金対策です。

大きな税金対策になる！不動産売却時に利用できる控除を解説

不動産売却益が生じたときの税金対策として、控除の制度を知っておくことは大切です。
最後に、税金対策になりえる特別控除の特例について、解説します。

居住用財産の3000万円特別控除

マイホームを不動産売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できるのが、居住用財産の3,000万円特別控除です。
この特別控除は、所有期間の長さに関係なく適用できます。
課税譲渡所得を求める計算式は「譲渡所得－特別控除」です。
特別控除に3,000万円を当てはめて計算することで、課税譲渡所得を大幅に減少させることが可能です。
課税譲渡所得が小さくなれば、かかる税金も減少し、有効な節税対策となります。
譲渡所得が3,000万円以下の場合は、控除の恩恵により譲渡所得税がゼロになる可能性があります。
居住用財産の3,000万円特別控除を利用するには、「マイホームに居住しなくなってから3年以内に不動産売却する」などの要件があるため、事前に確認しておくことが重要です。

相続空き家の3000万円特別控除

譲渡所得を小さくする税金対策として、相続空き家の3,000万円特別控除もあります。
これは、相続や遺贈によって取得した被相続人が居住していた住まいに適用できる特別控除です。
居住用財産の3,000万円特別控除と同様に、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。
ただし、適用要件は異なります。
適用の可否によって納税額が大きく変わる可能性があるため、要件の確認は重要なポイントです。

まとめ

不動産売却をおこない、売却益が生じたら、譲渡所得税が課税される可能性があります。
売却益からできるだけ譲渡費用や取得費を差し引けるよう、領収書などを保管しておくことも、節税対策につながります。
また、効果の大きな対策としては、3,000万円特別控除の適用が有用です。