公簿売買と実測売買とは
【公簿売買と実測売買について】
【注意すべき点とは？】
購入する土地が新たに分割された複数区画のひとつではなく、昔から存在する1区画だけの土地の場合は注意が必要です。なぜなら、元々ある1区画だけの土地であれば分筆する必要がないので、あえてお金も時間もかかる確定測量を行わずに販売している場合があるからです。
新しく確定測量をしていない場合、法務局保管の地積測量図があれば安心とは限りません。
特に、法務局保管の地積測量図の作成日が昭和52年9月3日以前のものは信憑性が低く、新たに確定測量を行うと誤差が出る可能性があります。
それに対して、平成17年3月7日以降に作成された法務局保管の地積測量図は、全て隣地所有者の立ち合いを行った確定測量図であり、精度が高く、仮に自然災害などで境界が紛失しても元通りに復元できますので、測量図の信憑性は高いと言えます。
【現況測量図とは】
現況測量図とは、所有者が指示した点で測量したもので、境界立会などは行っていません。後日隣地所有者の立ち合いを行った結果、誤差が出る場合があります。とはいえ、作成日が昭和52年9月3日以前に作成された法務局保管の地積測量図よりは、新しい現況測量図の方が正確な場合もあります。
個人が所有する土地を購入する場合、一番良いのは最新の確定測量図が作成されていることですが、無い場合は、平成17年3月7日以降に作成された法務局保管の地積測量図があると安心でしょう。 宅建業者が販売する1棟だけの新築建売や1区画だけの土地ならば、少なくとも売主のほうで現況測量をしている場合が多いので、現況測量図の面積が公簿面積と大きな誤差が無いかを確認しておきましょう。通常、建売の建築確認上の敷地面積は、公簿面積ではなく実測面積をもとに申請しています。
【法務局保管の地積測量図が存在しない場合】
もし昭和52年9月3日以前に作成された地積測量図しか存在しない、または測量図が存在しない状態の土地を、個人の売主から公簿売買によって購入する場合、引き渡し後に買主が実測した結果、実は公簿面積よりも大幅に少なかったというリスクがあります。特に、地価が高騰している利便性の高い都心部においては、数㎡の差でも大きな影響があります。測量の結果、公簿面積より大きかった場合に文句を言う買主さんはいないと思いますが、公簿面積よりも小さかった場合には、同じ金額のままでは納得できないでしょう。この場合は売主負担による確定測量図の交付を契約の条件にしてもらい、実測売買による契約で進めてもらう方が安心でしょう。
