不動産売却をおこなう場合、媒介契約が結ばれる場合があるのをご存じでしょうか。
この契約形態はどのような仕組みになっているのか、知らない方は多いものです。
今回はこの契約方法の場合、どのようなメリットがあるのか、また注意点についても解説しているので参考にしてみてください。
不動産売却における媒介契約とは
そもそも媒介契約とは、どのような仕組みなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。
売買における取り決め
媒介の契約とは、売買を依頼する不動産会社との間での取り決めを指します。
主に会社では、国土交通省による約款のもとに、契約書を作成しているのが特徴です。
また、契約内容は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あります。
契約内容は一般、専任、専属専任の順で厳しくなるのが特徴です。
たとえば一般の場合は、複数の会社と契約できるのに対し、専任・専属専任は一社のみです。
また、一般・専任の場合は自分で買い手を見つけられたとき、仲介なしで売却できます。
対して専属専任は、買い手を見つけたとしても仲介が必須です。
このように、同じ媒介での契約でも、全く用法が異なります。
契約内容は自分で選択できる
上記3種類のうちどの方法で契約を結ぶのかは、売主の都合に応じて決められます。
この契約内容によって、不動産の売却価格やスピードなどを左右するため、しっかり検討しながら選ばなくてはなりません。
先述したように、同じ契約形態でも内容は全く異なるため、自分にとってどのタイプが適しているか考える必要があります。
場合によっては家や土地などを売却するうえでの成功を左右するので、違いを理解したうえで検討しなくてはなりません。
不動産売却における媒介契約のメリットとは
この契約方法を選択する場合、どのようなメリットが得られるのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。
販売活動の自由度が上がる
なかにはさまざまな事情を抱えており、物件情報を一般的に公開せずに販売活動がしたいと考える方もいるでしょう。
一般的には不動産を売るうえで、物件情報の公開は避けられないと思われています。
しかし、実際には媒介を選択すると、物件情報が非公開のまま売れるのです。
通常の物件情報はレインズに登録される仕組みになっていますが、媒介の場合は登録義務がありません。
そのため、日本各地の会社へ物件情報を知られる心配がなく、販売活動をおこなえます。
レインズはさまざまな方が物件情報をリサーチするために登録しているものです。
しかし、媒介を選択すれば、レインズに物件情報が掲載されません。
身内や近隣住民に、家や土地を売ろうとしているのを知られずに対応できるため、安心感が強い点で好評です。
独自のデメリットも
もちろん媒介はメリットばかりではありません。
デメリットとして、会社へ販売状況の報告義務がない点が挙げられます。
報告義務がないと、コンスタントに連絡する必要がないため、楽な印象を受ける方もいるでしょう。
しかし、報告がないと会社の販売状況が分からなくなってしまい、売買活動の計画を立てられなくなってしまうのです。
自分にとって納得できる形で不動産を売るためには、どのように売買活動へ取り組んでいくか計画を立てなくてはなりません。
だからこそ、会社の状況を細かく把握し、ケースバイケースで計画を立て直す必要があります。
媒介の場合はこの計画が立てにくくなるため、今後の売買活動に影響を及ぼしてしまう可能性が考えられるでしょう。
ただし、もちろん販売状況が全く把握できなくなるわけではありません。
あくまでも報告義務がなくなるだけなので、上京が知りたい場合は直接会社へ尋ねれば、細かく教えてもらえます。
もし複数の会社を利用している場合は、逐一それぞれに連絡を取らなくてはならないため、面倒に感じてしまう方もいるでしょう。
媒介契約を比較
3種類の契約方法を比較してみると、それぞれ全く異なる特徴を持っているのが分かります。
たとえば一般の場合は2社以上の会社と契約できますが、専任・専属専任の場合は不可です。
また、会社から活動報告を聞ける頻度として、一般は法令上決まっていないのに対し、専任は2習慣に1回、専属専任は1週間に1回の決まりがあります。
さらに、レインズへの登録義務は、一般の場合法令上の定めがないのに対し、専任は契約を結んでから7日以内、専属専任は契約を結んでから5日以内です。
同じ媒介の契約でも、このように全く異なる契約内容になっています。
先述したように、どの契約方法を選択するかは自分で決められるため、会社と相談しながら検討するのが良いでしょう。
「どれも同じ媒介なので、大きな違いはない」と思い込んでしまうと、後悔してしまう恐れがあるため注意してください。
不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点
もし契約を結ぶ場合、スムーズに売却活動をするためにも、注意点を把握しておかなくてはなりません。
以下で詳しく見てみましょう。
内見のバッティングに気を付ける
いくつかの会社が販売活動をおこなう場合、内見がバッティングしてしまう可能性があります。
もちろん複数の会社を利用していたからといって、必ずしも内見がバッティングしてしまうわけではありません。
しかし、それぞれの会社が連携して買い手を探しているわけではないため、バッティングのリスクは少なからずあると考えておくべきです。
場合によっては内見が同じタイミングになってしまうだけでなく、物件購入の申し込みが同時になってしまうケースもあるでしょう。
この場合は買主にはもちろん不会社にも負担をかけてしまうため、できる限り配慮しながら売却活動をしてください。
具体的にできる方法として、スケジュール管理が挙げられます。
もし、会社から内見希望の旨の連絡があった場合は、調整して他の会社にも報告します。
ただし、万が一申し込みが同じタイミングで来た場合は、会社同士でトラブルになる可能性もあるでしょう。
もし揉め事になりそうなときは、申し込みをしたと先に報告した不動産会社を優先してください。
同時契約をしすぎないよう注意
一般媒介の場合は複数の会社と契約を結べますが、この場合は契約しすぎないよう注意してください。
あまりにも契約している会社が多いと、やり取りが複雑になってしまいます。
会社ごとの販売活動状況もあやふやになり、計画どおりに土地や住まいを売れなくなるかもしれません。
基本的には3～4社程度にとどめておきましょう。
また、ポータルサイトへ広告の掲載をお願いするときも注意が必要です。
同一のポータルサイトにたくさん広告の登録をしたからといって、申し込み数が比例して増加するとは言い難いからです。
むやみに数を増やしても効果が得られないので、状況把握がしやすい3～4社に依頼しましょう。
依頼する会社の数が多いと、とても心強いように感じてしまいがちですが、実際には多ければ良いわけではありません。
その分連絡をするのが大変になるため、仕事や育児をしている方にとっては負担となります。
あくまでも自分の負担にならない範囲で、複数の会社へ相談するのが良いでしょう。
もちろんこれは、一般媒介の場合なので、その他の契約形態では1社のみを選別する必要があります。
まとめ
不動産売却における媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ異なる特徴とメリット、デメリットが存在します。
契約内容は売主の都合に応じて選択可能で、選択により売却価格やスピードが左右されます。
契約を結ぶ際には内見被りや同時契約の過多などの注意点を理解し、自分に最適な契約を選ぶことが重要です。
