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北側斜線と高度斜線について

カテゴリ:不動産コラム
【北側斜線とは】


建築基準法では、北側隣地の採光を確保するため、北側隣地境界線の位置において、第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居地域では地盤面から5mの高さから、第1種・第2種中高層住居専用地域では地盤面から10mの高さから、南に向かって斜め50度くらいの斜線を引き、そこからはみ出す部分はカットして建てるルールがあります。これを北側斜線と言います。

更に、第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居地域では地盤面から10mまたは12mを超えて建物を建ててはいけない「絶対高さ制限」もあります。



自分の土地の北側に道路がある場合は、道路幅分の日当たりを確保出来ますので、立ち上がりの位置が道路の反対側の境界線まで移動します。




北側斜線は、先程の5つの用途地域にしか適用されませんが、実際にはそれ以外の用途地域に建っている建物も、北側が一部斜めにカットされていたりするのはなぜでしょうか?

それは、高度斜線の影響なのです。

 

【高度斜線とは】


北側斜線は全国共通ルールなので、あえてスーモの物件概要欄や不動産チラシには「北側斜線あり」とは書いていません。

その代わり、「高度地区指定」があれば、「第1種高度地区」や「20m高度地区」や「17m2種高度地区」のように高度地区の種類が書いてあります。高度地区指定は、商業系や工業系の用途地域であっても指定されるので、住居系用途地域だけが高度斜線の影響を受ける訳ではありません。

高度地区とは地域地区のひとつで、建物の高さの最高限度と最低限度を定めることが出来ます。

特に、最高限度型に関しては、「斜線制限型」と「最高限度型」と「混合型」があります。

「斜線制限型」北側斜線と同じように、北側隣地境界線上で一定の高さから南に向かって一定の角度で引いた「高度斜線」からはみ出さずに建てる必要があります。

「最高限度型」斜線ではなく、建てられる建物の高さの最高限度が制限されます。

「混合型」高度斜線も守りつつ、最高限度の高さも制限されます。



【母屋(もや)下がりとは】


特に第1種低層住居専用地域は、最も厳しい第1種高度地区が多く、東京の場合、北側隣地境界線上で5mの立ち上がりから南に向けて30度くらいのかなり低い斜線がかかります。

この場合、敷地の北側に道路があるか、北側に車庫を設けるなど、北側隣地境界線から距離を離して建てないと、2階の北側の天井の一部が斜めに低くなります。これを「母屋下がり」または「母屋落ち」などと言います。

東京の場合、第2種高度地区は北側隣地境界線上5mの立ち上がりから南に向けて北側斜線と同じ50度くらいの高度斜線がかかるので、3階建て狭小物件は、3階の北側の部屋は母屋下がりになりがちです。

不動産チラシでは、母屋下がりのことは間取図に特に記載していないことも多く、仮に母屋下がりと書いてあっても、具体的な天井高までは記載されていることは稀です。図面上6帖と書いてある部屋でも、実際に内見して見たら母屋下がりがきつくて4.5帖くらいに感じる場合があります。

更地の段階や上棟する前に購入した場合は、3階の母屋下がりは空間的なイメージがしにくい場合が多く、実際に出来上がってみたら想像以上に圧迫感を感じる場合があります。


図面から母屋下がりを確認するには、仲介会社に頼んで、建物を横からスパッと切った「断面図」を見せてもらうか、詳細平面図を見せてもらい、一番低い母屋下がりのところに「CH=〇〇㎜」と書かれていないかを確認しましょう。


CHとはCEILING HIGHT(天井高)略になります。例えば、CH=1,200㎜ならば、一番低い天井高は1.2mということになります。


特に3階北側の母屋下がりの部屋には、エアコンが丁度良い高さに設置できなかったり、エアコンとカーテンレールが干渉してしまったり、室外機置場に困る場合がありますので、予めエアコン設置業者に設置方法を確認しておきましょう。







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