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身内の誰かが亡くなった場合に、誰が遺産を相続するかは一定のルールで決まります。
故人の兄弟のみで遺産を分け合うこともありますが、あまり一般的なケースではないため、どのような状況で起きるのかには注意が必要です。
そこで今回は、相続人が兄弟のみになるのはどのようなケースかにくわえ、発生時の遺産の取得割合と注意点も解説します。

相続人が兄弟のみになるケース

相続人が兄弟のみになるケースは、以下のとおりです。

配偶者や父母がいない

故人の兄弟のみが遺産を受け取る状況としては、故人に配偶者や父母などの身内がほかにいないケースが基本です。
理由は、民法が定めている相続順位にあります。
相続が起きた場合、配偶者は遺産を受け取る権利が常に与えられます。
配偶者と並んで遺産を受け取る方に関して、第1順位になっているのは故人の子どもです。
故人の子どもがすでに亡くなっているなら、存命している孫やひ孫などが代わりに相続へと参加できます。
子どもや孫などが誰もいない場合、次に相続の権利を得るのは第2順位である故人の父母です。
故人の父母がすでにいないなら、存命の祖父母や曾祖父母などが代わりに遺産を受け取ります。
第1順位・第2順位の方が誰もいない場合は、第3順位にあたる故人の兄弟姉妹へと相続権が移ります。
相続人は以上の流れで決まる仕組みであり、子どもや孫、父母や祖父母などの誰かが存命なら、兄弟に相続権は回ってきません。
優先順位の低さから、兄弟のみで遺産を分け合う状況は、故人に配偶者や父母などの身内がいない場合に限られがちです。

相続放棄した法定相続人がいる

存命の配偶者や子ども、父母などがいるケースでも、それぞれの方が相続放棄を選んだら、兄弟のみが遺産を受け取る状況となりえます。
相続放棄とは、遺産の受け取りをすべて辞退する方法です。
相続の開始を知った日から3か月以内に、家庭裁判所に申し立てをすれば認められます。
相続人を決めるうえでは、相続放棄を選んだ方は候補者から外れ、次の順位の方に相続権が移る仕組みです。
たとえば、第1順位の子どもが相続放棄を選んだら、第2順位にあたる故人の父母が遺産を相続するかどうかを検討します。
第1順位や第2順位の方が、相続放棄をもれなく選べば、残るのは第3順位の方のみです。
配偶者も同じく相続放棄を選べば、兄弟のみが遺産を受け取る状況となります。
なお、遺族から相続放棄が次々と選ばれるケースでは、故人が多額の借金を残していることが多いです。
全員が相続放棄を選んだ結果として、兄弟のみが候補者になったならば、遺産に何か問題がないか、慎重に判断したいところです。

相続人が兄弟のみに！遺産の取得割合はどうなる？

兄弟のみが相続人に決まった場合、遺産の取得割合は以下のようになります。

兄弟の法定相続分は遺産のすべて

遺産は相続人同士で分け合うため、兄弟以外に候補者が誰もいないなら、遺産のすべてを兄弟が取得します。
故人の兄弟が1人しかいないなら、相続人に決まった方が単独ですべての遺産を受け取って構いません。
相続人に決まった兄弟が複数いる場合は、兄弟間で遺産を分け合う必要があります。
兄弟間での遺産の取得割合に差はないため、2人兄弟なら2等分、3人兄弟なら3等分するのが基本です。
そのため、遺産が1億円、相続人に決まった兄弟が4人なら、1人あたりの取り分は2,500万円となります。

相続人が配偶者と兄弟の場合

故人の配偶者も、兄弟と一緒に相続人と決まった場合、遺産の取得割合には注意が必要です。
遺産の取得割合において、配偶者は兄弟よりも優先されており、遺産全体の4分の3を受け取るように定まっています。
兄弟たちの取得割合は、残りの4分の1に限られます。
そのため、配偶者も相続に参加しているなら、まずは兄弟たちの取り分を正確に計算することが大事です。
遺産が1億円なら、配偶者の取り分が7,500万円で、残りの2,500万円が兄弟たちに回される計算です。
この2,500万円を兄弟同士で等分するため、4人兄弟なら、1人あたりの取り分は625万円となります。

遺留分はどうなるのか

遺留分とは、相続人に認められる、遺産の最低取得割合です。
故人が遺言書を作っており、特定の方にすべての財産を譲るように指定していると、ほかの相続人の遺留分を侵害する形となります。
この場合に遺留分を侵害された方は、侵害している方に対して遺留分の支払い請求が可能です。
以上の仕組みから、遺産の分け方について故人が特殊な形を指定していても、相続人はある程度の財産が得られます。
しかし、故人の兄弟姉妹には遺留分が認められていません。
そのため、兄弟のみが相続人に決まったとしても、すべての遺産をほかの方に譲る旨の遺言書があると、兄弟たちの遺産の取得割合はゼロとなります。

相続人が兄弟のみになる場合の注意点

相続人が兄弟のみになる場合は、以下の注意点を押さえておくことが大事です。

遺言書の有無を確認

誰が相続人となるかは、先述の相続順位にしたがって決まるのが基本ですが、遺言書がある場合は別です。
戸籍上の関係はなくとも、晩年に身の回りの世話をしてくれた方に遺産を相続させるなどと、遺言書に指定があることも多いです。
遺言書を確認しないと、相続人を正確に確定できないため、まずは故人の自宅などをしっかり探してみましょう。
なお、故人が自分で作った自筆証書遺言を見つけた場合には注意点があり、その場では開封せず、家庭裁判所で検認を受けなくてはなりません。
また、遺言書の保管や客観性をふまえ、公証役場をとおして遺言書を作るケースが、近年では珍しくありません。
そのため、公証役場に遺言書の有無を一度確認するのも、注意点として押さえたいポイントです。
遺言書がどこにもないことを確認したら、相続順位にしたがって相続人を確定し、遺産分割協議に入って問題ありません。

代襲相続が1代のみ

相続人となるはずだった方が先に亡くなっている場合に、代わりの相続人を立てる仕組みを代襲相続と呼びます。
代襲相続を実際におこなうにあたり、元の相続人が故人の子どもや父母だったなら、適用範囲に制限はありません。
子どもの代わりなら孫やひ孫、父母の代わりなら祖父母や曾祖父母などと、何代にわたっても代わりの相続人を立てられます。
一方、元の相続人が兄弟姉妹だった場合、代襲相続が1代のみとされるのが注意点です。
つまりは、相続人に決まった兄弟の子ども、故人から見れば甥や姪までしか対象になりません。
甥や姪もすでに亡くなっているなら、たとえ甥や姪の子どもが存命でも、代理での相続は不可能です。

相続税額の2割加算の対象

兄弟のみによる相続の注意点として、相続税額は要チェックです。
配偶者・子ども・父母以外の方が遺産を受け取った状況では、相続税額が2割高くなります。
故人の兄弟は2割加算の対象なので、相続税がかかるなら、負担の増加が避けられません。
相続税額が1,000万円だったなら、2割加算の影響で、最終的な納税額は1,200万円となる計算です。
ほかの相続人と同じ税額で計算していると、納税資金が不足する事態になりかねません。
相続税の発生が予想される状況で、兄弟のみが遺産を受け取るなら、税額の変化は注意点として、しっかり押さえておきましょう。

まとめ

故人の兄弟のみが相続人に決まるケースとしては、ほかに相続人となれる身内がいない状況が基本ですが、ほかの候補者の全員が相続放棄を選んだ場合にも同じ結果となります。
兄弟たちの取得割合は、配偶者がいなければ遺産のすべてとなりますが、配偶者がいるなら全体の4分の1に留まります。
相続にあたっての注意点は、第三者への遺産分けを故人が指定している可能性があるため、まずは遺言書を探すことなどです。

相続が発生したときは、なるべく迅速に財産総額を把握するための調査をおこなう必要があります。
とはいえ、故人が亡くなって間もない間から、相続財産総額を調査しなければならない理由とはいったい何なのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。
今回は、相続財産総額の調査が重要な理由や自分でやる方法、専門家に調査を任せるケースについてご紹介します。

相続財産調査が重要な理由

相続財産調査とは、故人の財産にはどのようなものがあるのか、その総額はいくらになるのかなどを調査して計算することです。
財産には現金や預金のほか、自動車、不動産、株式、貴金属など特別な価値のある物品などが含まれます。
相続が発生すると、まずこの相続財産調査をおこなう必要がありますが、なぜ調査が重要なのかご存じの方は少ないかもしれません。
相続時に相続財産調査が重要な理由について見ていきましょう。

財産額を確定させなければならない

相続財産調査が重要な理由のひとつは、相続人が相続する財産額を確定させなければならないからです。
相続人は、相続した財産に応じて相続税を支払う必要があり、相続税額は自力で申告する必要があります。
そのため、まずはどのような財産が遺されているのかを確認し、相続財産の総額を確定させるのです。
財産のなかには、借金などマイナスなものもあるため、総額が必ずしもプラスの数字になるとは限らないため注意しましょう。

相続放棄の申請に期限がある

財産にマイナスなものが多く、自分自身の財産を侵食するときなどは、故人の財産に対して相続放棄も選択できます。
しかし、相続放棄の手続きには申請期限があり、この期限を過ぎても何の手続きもしないでいると、すべての財産の相続を承認したと見なされるのです。
相続財産にどのようなものが含まれているか知らないと、相続放棄の手続きもできないため、期限に間に合わせるため、早めに調査をおこなう必要があります。
なお、相続放棄の申請期限は、故人が亡くなって相続の開始を知った日から3か月です。

遺産分割協議で財産を分ける必要がある

財産の調査が重要なのは、遺産分割協議で話し合うための議題にするためでもあります。
どのような財産があるのか、それぞれの財産はいくらなのか、総額はどうなるのかがわかっていないと、複数の相続人の相続割合を決めて財産を分割できません。
遺産分割協議が終わらないと相続税も申告できませんが、相続税の申告にも期限があります。
また、相続財産に不動産があるときは、その相続登記などもおこなわなければならないため、すべての基礎となる相続財産調査が重要なのです。

相続財産調査を自分でやる方法

故人の財産に関する調査は、方法さえわかっていれば、自分で進めることもできます。
財産総額が少ないときや、自分以外に相続人がおらず遺産分割協議に時間をとれないときなどにおすすめです。
ただし、自分で調査を進めるときは手間と時間がかかるため、充分な時間を用意しておく必要があります。
財産の種類によって、どのような調査方法をとるのか見ていきましょう。

故人の預貯金を調査する方法

預貯金について調査するときは、まず故人が生前取引をおこなっていた銀行口座をすべて特定し、残高を確認する必要があります。
故人がどのような方だったかにもよりますが、口座は1つだけとは限りません。
取引に使用していたカードや通帳のほか、金融機関からの郵便物やノベルティの類がないか探してみましょう。
また、日記やメモ帳、携帯端末のなかに口座に関する情報が書き込まれていることもあります。
通帳があるときは、通常の通帳記帳で残高を確認できますが、そうでないときは残高証明書を発行してもらう方法で確認しましょう。

故人の不動産を調査する方法

不動産は金額が大きく、かつ価値の算出が複雑で難しい財産です。
故人が所有していた不動産について調べるときは、不動産を特定して権利情報を確認し、評価額を調べる必要があります。
固定資産税の納税通知書や登記識別情報、預金通帳に記載されたローンや税金の引き落とし情報などから不動産を特定できる可能性があるでしょう。
故人の自宅から手掛かりが見つからないときは「名寄帳」を申請するのも良いです。
不動産の地番と家屋番号がわかれば、登記簿謄本や登記事項証明書から不動産の権利関係を調査できます。
そして、複数ある評価方法からどれを利用するか決め、不動産の評価額を算出しましょう。
相続人が複数人いるときは、どの評価方法を用いるのかよく話し合う必要があります。

故人の借金を調査する方法

相続財産調査のときは、故人が返済しきれなかった借金についても調査する必要があります。
借金について調査するときは、まず故人がどこの借り入れ先からお金を借りていたかを調べ、滞納がないか調査をして死亡時の借り入れ残高をチェックしましょう。
借り入れ先との契約書や預金通帳の履歴などから借り入れ先を調べられます。
また、信用情報機関を利用すれば、滞納情報のほか、自分では見つけられなかった借り入れ先が見つかる可能性があるでしょう。

相続財産の調査を専門家に任せたほうが良いケース

相続財産調査は、自分で進める方法もありますが、自力での調査が難しいケースもあります。
そのようなときは、専門家に調査を依頼するのがおすすめです。
調査を専門家に任せたほうが良いケースについて見ていきましょう。

どのような財産があるのか把握できていないケース

自分で相続財産を調べる方法が通用するのは、ある程度故人の財産に何があるか把握できているときです。
相続開始時点でぼんやりとでも把握できていない、把握しきれないほど多いときなどは、無理せず専門家に任せるのがおすすめです。
とくに、財産のなかに不動産が含まれていると、評価や計算が複雑になるため専門知識がないと厳しいかもしれません。
自力で計算する方法が難しいときは、司法書士や弁護士などを頼ってみると良いでしょう。

調査に充てる時間と手間が惜しい

普段から忙しくて財産の調査に時間や手間をかけていられないときも、専門家を頼るのがおすすめです。
相続が発生すると、財産調査以外にもさまざまな手続きが必要なため、時間を充分にとれない可能性があります。
また、専門知識がない方が調査をおこなうとき、より長い時間がかかることが多いです。
相続放棄や相続税の申告期限は決まっているため、なるべく早めに手続きがとれるよう慣れている専門家に頼ると良いでしょう。
専門家が財産の調査をおこなっている間、相続人の方はほかの手続きや日常生活に専念できます。

調査は2か月以内に終わらせなければならない

相続放棄の申請期限は、相続の開始から3か月以内ですが、期限ギリギリに調査が終わっていたのでは検討する時間がありません。
相続人の方の今後の人生にも関わってくることだからこそ、相続放棄をするかどうかはよく検討する必要があります。
したがって、相続財産に関する調査は期限の1か月前、すなわち相続の開始から2か月以内に完了させるのが望ましいです。
しかし、専門知識のない方の調査はそう簡単には進められません。
適切な時期までに調査を終わらせ、ゆっくり検討する時間を作りたければ、相続関係の専門家に依頼したほうが良いのです。

まとめ

相続財産の調査を早めに終わらせて、次の手続きに取り掛かりたいときは、専門家に調査を依頼するのがおすすめです。
調査の結果は、相続放棄の申請期限や遺産分割協議までに間に合わせる必要があり、遺産分割協議は相続税の申告期限に間に合わせる必要があります。
自分で調査をおこないたいときは時間を充分に用意し、故人が遺した資料や公的機関などを使って調査を進めましょう。

土地や建物を売却する際に、多くの方が不動産会社に仲介を依頼するでしょう。
不動産売却の方法には仲介の他に「買取」もあり、状況によっては買取のほうが適していることもあります。
そこで今回は、不動産買取と仲介の違いや買取のメリット・デメリットなどを解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

仲介と不動産買取の違いとは？

不動産を売却する方法は、大きく「仲介」と「不動産買取」に分けられます。
仲介とは、不動産会社に仲介を依頼して個人の買主を探す方法です。
一方で買取とは、不動産会社に直接土地や建物を売却する方法のことです。
はじめに、仲介と不動産買取の違いから確認しておきましょう。

売却相手

仲介と買取の違いとして、まず売却相手が挙げられます。
仲介では主に個人の方を対象に不動産を売却しますが、買取では不動産会社が売却相手となります。
なかには「不動産会社が物件を買い取ってどうするの？」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
不動産会社は買い取った物件を修繕し、リフォームなどで付加価値を高めてから、第三者に再販します。

売却期間

仲介と買取の違いとして、売却にかかる期間も挙げられます。
仲介では、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をおこなうため、3～6か月の期間を要します。
ただし、これはあくまでも目安であり、物件の立地や条件によっては1年以上かかるケースも珍しくありません。
一方で、買取は売却活動が不要なため、早期に売却手続きを完了させて、現金を受け取ることが可能です。
買主から契約をキャンセルされるなど、不測の事態の発生リスクも低く、想定したスケジュールで安心して売却できます。

売却価格

仲介と買取では、売却価格にも違いがあります。
仲介では売却活動を通して購入希望者を探すため、市場価格で成約に至るケースが多いです。
一方で、買取の場合は再販時のコストを考慮して売却価格を決めるため、仲介に比べると価格が低くなる傾向にあります。

仲介手数料の有無

仲介と買取の違いの1つに、仲介手数料の有無も挙げられます。
仲介手数料とは、不動産売買を仲介する不動産会社に成功報酬として支払う費用です。
不動産会社のサポートによって売買が成立したら、仲介手数料を支払う必要があります。
一方で、買取の場合は直接不動産会社に直接物件を売却するため、仲介手数料は発生しません。

仲介と比較した不動産買取のメリットとは？

基本的に仲介によって不動産を売却する方が多いですが、買取を選択したほうが良いケースもあります。
どのような場合に買取を選んだほうが良いのかを判断するためにも、買取のメリットとデメリットを把握しておきましょう。
まずは、買取のメリットから解説します。

メリット①短期間で現金化できる

買取の大きなメリットは、短期間で現金化できる点です。
買取の場合、すでに売却相手が決まっているため、売却活動をして買主を探す必要はありません。
不動産売却においてもっとも時間を要するのは、買主を探すための売却活動です。
買取であれば売却活動が不要なため、最短で1週間、長くても1か月程度では現金化できます。

メリット②契約不適合責任が免責になる

買取で不動産を売却すると、契約不適合責任に問われないというメリットもあります。
契約不適合責任とは、契約書に記載のない不具合や欠陥などが引き渡し後に見つかった際に売主が負う責任です。
契約不適合責任に問われると修復だけでなく、代金の減額や契約解除、損害賠償を請求される可能性があります。
しかし買主が不動産会社の場合は、契約不適合責任が免責となるケースが一般的です。
不動産会社は欠陥や設備の不具合を踏まえたうえで購入し、修繕などをした上で再販するこを目的としているためです。
契約不適合責任が免除となれば、売却後に「不具合が見つかったどうしよう」と不安にならずに済むでしょう。

メリット③近隣住民に売却を知られる可能性が低い

不動産売却時に、近隣住民に知られたくないとお悩みの方は少なくありません。
仲介では買主を見つけるために物件情報を拡散するため、どうしても売却を知られる可能性が高くなります。
一方で、買取の場合は売却活動が必要ないので、広告などを見て近隣住民に売却を知られる可能性は低いといえます。
買取は「近隣住民に知られずに売却したい」という方にもおすすめの売却方法です。

メリット④仲介手数料がかからない

先述したように、買取では仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は取引価格に応じて金額が決まり、売却価格が大きいほど仲介手数料も高くなります。
たとえば、売却価格が2,000万円の場合は税込で72万6,000円、3,000万円の場合は税込で105万6,000円です。
仲介手数料は諸費用のなかでもとくに高額なため、仲介手数料がかからない点は買取の大きなメリットといえるでしょう。

仲介と比較した不動産買取のデメリットとは？

買取にはメリットがある一方でデメリットも存在します。
ここからは、買取のデメリットを解説します。

デメリット①売却価格が低くなる

買取のデメリットとして、仲介に比べると売却価格が低くなる点が挙げられます。
先述したように、不動産会社は買い取った物件に付加価値を付けて再販します。
再販時にかかる費用を考慮した上で価格を決めるため、どうしても売却価格が低くなってしまうのです。
買い取り価格の目安は、市場価格の7割から9割ほどになると考えておきましょう。
また契約不適合責任の免責など、買主側にとってリスクのある条件がつくことも、買取価格が低くなる理由の1つといえます。

デメリット②買取ができない物件もある

買取はすべての不動産会社が対応しているわけではありません。
不動産売却の方法として一般的なのは仲介なので、買取をおこなっていない不動産会社もあります。
また、買取に対応している不動産会社であっても、物件によっては買取を断られるケースもあります。
たとえば、大規模なリフォームが必要なほど老朽化した物件や法的な問題がある物件などです。
不動産会社は利益を上げるために物件を再販するため、需要が低い物件は買取ができないことがあります。

買取を選択したほうが良いケースとは

仲介よりも買取のほうが適しているのは、以下に該当する方です。

●早く売却したい理由がある
●まとまった現金が必要である
●仲介で売りに出しても買主が見つからない

何らかの事情により現金化を急いでいる場合や、まとまった現金がすぐに必要な場合は買取がおすすめです。
仲介では売却までに平均して3〜6か月必要なのに対して、買取であれば最短で1週間、長くても1か月程度では現金化できます。
また仲介で売り出したものの、なかなか買主が見つからずに売却が長引いている場合も買取を検討しましょう。
不動産は売却期間が長引くと「売れ残り物件」と判断され、さらに売却が困難になります。
売れ残り感が出た物件を売却するために、値下げを検討しなければならないこともあるでしょう。
値引きを繰り返すよりは、早い段階で買取に切り替えたほうが高く売れる可能性があります。

まとめ

仲介と買取では、売却する相手や売却期間、売却価格、仲介手数料の有無などが異なります。
買取は売却価格が低くなる点がデメリットですが、短期間で現金化できる他、契約不適合責任が免責になるなどのメリットもあります。
売却を急いでいる場合は買取、より高値で売却したい場合は仲介のように、ご自身の状況にあわせて選択することが大切です。

不動産の売却時には、売却方法や理由によって注意点が異なります。
この記事では、契約時、離婚時、相続時のそれぞれのケースに分けて、注意すべきポイントを解説していきます。
不動産の売却を検討されている方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の注意点：買取と仲介の契約の違い

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」の2つがあります。
それぞれの契約面における違いと注意点について説明します。

不動産仲介による売却

「不動産仲介」による売却は、不動産会社に依頼して進めるのが一般的です。
不動産会社は、インターネットやチラシなどで売却物件を広く宣伝し、買主を探します。
買主が見つかると、不動産会社の立ち会いのもとで売買契約を締結し、物件の引き渡しがおこなわれます。
この方法には、仲介手数料が発生する点が特徴で、通常、売却代金の3%から5%ほどの費用がかかります。
また、売却までに時間がかかることもあり、平均して3か月から6か月ほどの期間が必要です。
さらに、広告を出すだけでなく、内見希望者の対応など、販売活動が必要になることも頭に入れておかなければなりません。
このように、不動産仲介は、売却を急いでいない方や、希望する価格で売却したいと考えている方に適した方法です。

不動産買取による売却

「不動産買取」による売却は、この場合は不動産会社が直接買主となります。
条件が合えば、短期間で売却が可能であり、仲介手数料もかかりません。
不動産買取には「即時買取」と「買取保証」の2つの方法があります。
「即時買取」では、条件が整えばすぐに契約が成立し、通常、契約成立から売却までに5日から1週間かかります。
「買取保証」は、まず不動産会社に仲介を依頼し、一定期間販売活動をおこないますが、期間内に売却できなかった場合には、不動産会社が物件を買い取るという契約です。
ただし、不動産買取には注意が必要な点もあります。
まず、売却価格は相場よりも10％から30％ほど低くなることが多いです。
また、不用品の処分を依頼する場合、別途料金が発生することもありますし、買取ができない物件も存在します。
したがって、不動産買取は、近隣に売却を知られたくない方や、早急に現金化したい方に適した方法といえます。

不動産売却の注意点：離婚が原因で売却するケース

離婚に伴い、不動産売却を検討する方もいるでしょう。
離婚が原因の不動産売却では、次の3つの手順と注意点を確認することが大切です。

1. 不動産名義の確認

離婚が原因で不動産を売却する際には、まず不動産の名義を確認することが重要です。
基本的に、不動産の売却手続きは名義人がおこなう必要があります。
もし夫婦のどちらか一方が単独で名義人となっている場合、その方が独自に売却の判断を下すことができます。
しかし、夫婦で共有名義の場合、売却には両者の合意が必要です。
売却予定の不動産を購入した際に受け取った不動産売買契約書で、誰が名義人であるかを確認しましょう。
もし名義人でなくてもその不動産に住み続けたい場合は、名義人と話し合い、売却に関して合意を得ることが大切です。
仮に共有名義の不動産で配偶者が売却に同意しない場合、共有持分のみを売却する方法もあります。
この場合、購入希望者が見つかりにくかったり、値下げ交渉が入る可能性が高いことがあるため、注意が必要です。

2. 不動産の価値と住宅ローンの確認

次に、所有している不動産の価値と住宅ローンの残高を確認することが重要です。
不動産を売却して住宅ローンの返済や新しい生活資金に充てる予定であれば、どのくらいの価格で売却できる可能性があるかを把握する必要があります。
不動産会社に査定を依頼することで、立地や物件の構造などさまざまな条件をもとに、理想的な売出価格が提示されます。
ただし、不動産会社によっては媒介契約を結んでもらおうと、相場よりも高額な査定額を提示することがあるため、注意が必要です。
相場より高すぎる価格で売り出すと売れ残るリスクがあり、逆に低すぎると十分な利益を得られない可能性があります。
そのため、自分でも類似物件の売出価格をリサーチし、不動産会社の査定額が適正かどうかを判断してから媒介契約を結ぶと良いでしょう。
住宅ローンの残高は、返済予定表や借り入れ先の金融機関で確認できます。
もし住宅ローンの残高が不動産の価値を下回る場合は、売却後に利益が生じるため、財産分与の対象となります。
しかし、住宅ローンの残高が不動産の価値を上回る場合は、売却してもローンが残るため、財産分与の対象にはなりません。

3. 分配方法の協議

所有している不動産が財産分与の対象となる場合、離婚前にその分配方法を話し合うことが必要です。
もし住宅ローンが残っている不動産に、離婚後もどちらか一方が住み続ける場合は、リスクを考慮する必要があります。
たとえば、住宅ローンの契約者が夫であり、離婚後に妻がその不動産に住み続ける場合、元夫がローンを滞納した際には、その不動産に住み続けられなくなる可能性があります。
また、ローン契約者が夫で妻が連帯保証人である場合、元夫がローンを滞納すると、連帯保証人である元妻に支払い請求が来ることになります。
これらのリスクを避けるため、住宅ローンが残っている不動産は、売却して分配する方が安心といえるでしょう。
なお、財産分与の請求権は、離婚が成立してから2年間が期限ですので、この点にも注意が必要です。
共有財産の分配方法が決まったら、離婚協議書を公正証書にしておくと、相手が支払いを怠った場合でも強制執行できる可能性があるため、安心です。

不動産売却の注意点：相続後に売却するケース

相続に伴い不動産売却を検討する方もいるでしょう。
相続後の不動産売却では、次の3つの手順と注意点を確認することが大切です。

1. 遺産分割協議の実施

相続人が複数いる場合や遺言書がない場合、まずは遺産分割協議をおこない、各相続人がどの遺産を受け取るかを決定します。
不動産の遺産分割には「代償分割」「換価分割」「現物分割」の3つの方法があります。

●代償分割：特定の相続人が不動産を受け継ぎ、その代わりに他の相続人に対価を支払う方法
●換価分割：不動産を売却して得た金額を相続人で分ける方法
●現物分割：不動産を物理的に分割する方法

遺産分割方法が決まったら、遺産分割協議書を作成します。
不動産を売却する際には、共有者全員の合意が必要であり、意見の違いが生じやすいため、入念な話し合いが重要です。

2. 相続登記の手続き

次に、不動産の名義を故人から相続人に変更する「相続登記」をおこないます。
この手続きを完了しないと不動産を売却できません。
相続登記には、故人や相続人の戸籍謄本などが必要です。
複数人で相続する場合は共有名義で登記しますが、換価分割をおこなう場合、代表者名義にすることで手続きがスムーズに進むことが多いです。

3. 不動産の売却と税金の支払い

不動産を売却する際には、相続人全員で売却価格に合意することが大切です。
また、相続税の納税期限は相続開始から10か月以内であり、売却には3か月から半年かかることが一般的なので、早めの手続きを心がけましょう。
売却後に利益が出た場合は譲渡所得税が発生するため、費用を正確に計算し、節税対策として領収書を保管し、必要に応じて税理士に相談することをおすすめします。
また、「相続空き家の3,000万円の特別控除」などの特例を活用することも検討してください。

まとめ

不動産売却には仲介と買取の方法があり、早く売りたい場合は買取、希望価格で売りたい場合は仲介が適しています。
離婚による売却では、不動産の名義や住宅ローン残高を確認してから協議を進めましょう。
相続による売却では、遺産分割や売却価格を相続人全員でしっかり話し合うことが大切です。

近年では、少子高齢化の影響もあり、身寄りのないご高齢の方も増加しています。
では、もし子どもや孫などの相続人がいないまま亡くなってしまった場合、遺された遺産の行方はどうなるのでしょうか。
相続人がいない場合は、「お世話になった方や公共施設等に寄付できないの？」と疑問に思う方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、相続人不存在とはなにかにくわえて、相続人不存在の遺産はどうなるのか、相続人不存在の手続きの流れを解説していきます。

相続人不存在とは？

結論として、相続人不存在とは、相続すべき人が一人も存在しない状態のことを指します。
不動産を所有している方が亡くなった場合、相続人がいなければどのような状況が生じるのでしょうか。
まずは、相続人不存在が発生する具体的なケースやその原因について解説していきます。

一人もいない状態

相続人不存在とは、相続すべき人が一人もいない状態を意味します。
これは、法定相続人が全く存在しない場合や、全員が相続放棄をした場合などが該当します。
相続放棄がおこなわれると、その相続人は最初から相続人でなかったものとみなされることが原則です。
法定相続人が存在しない場合は、被相続人に配偶者や子供、親、兄弟姉妹などがいない状況です。
この状態では、相続する権利を持つ者がいないため、遺産の処理が通常の相続手続きとは異なります。
そして、相続人不存在の状態では、遺産の管理や処分が法律に基づいておこなわれます。
こうした状況に備えて、生前に遺言書を作成しておくことが重要です。
詳しくは後述しますが、遺言書があれば、相続人不存在の場合でも遺産の分配がスムーズに進むことがあります。

法定相続人

法定相続人とは、法律で定められた相続権を持つ方々のことを指します。
通常、配偶者や子供、親、兄弟姉妹がこれに該当します。
しかし、全ての法定相続人が相続を放棄した場合、相続人不存在の状態になるのです。

相続放棄

相続放棄は、相続人が相続権を放棄する手続きです。
相続放棄をするためには、家庭裁判所に対して一定期間内に申立てをおこなう必要があります。
これにより、放棄した相続人は最初から相続人ではなかったとみなされ、他の相続人に相続権が移ります。
しかし、全ての相続人が相続放棄すると、相続権が移る相手がいなくなるため、相続人不存在となるのです。

欠格・廃除

相続人の欠格や廃除も、相続人不存在の状態を引き起こす要因となります。
欠格とは、法律で定められた、「相続資格を失う事由」のことです。
たとえば、被相続人に対する犯罪行為などが該当します。
廃除は、被相続人が相続人の相続権を取り消す手続きです。
廃除が認められると、その相続人は相続権を失います。
廃除の申立ては家庭裁判所に対しておこなわれ、裁判所が認めると正式に廃除となるのです。
このように、欠格や廃除により相続人がいなくなると、相続人不存在の状態となります。
こうした場合、相続人がいないため、特定の手続きが必要となります。

相続人不存在の遺産はどうなるの？

相続人不存在の場合、遺産はどのように処理されるのでしょうか。
実は、不動産を相続する人がいない場合、遺言書の有無や特別縁故者、そして国庫に帰属する流れが関与します。
この章では、相続人不存在の遺産がどのように処理されるかについて解説していきます。

遺言書

遺言書が存在する場合、相続人不存在でも、基本的にはその内容に従って遺産が分配されます。
遺言書は、被相続人が生前に残した遺産分配の指示書です。
法的に有効な遺言書がある場合、指定された受遺者に遺産が渡ります。
一方で、遺言書がない場合、相続人不存在となると遺産の処理が複雑になります。
遺言書は、被相続人の意志に基づいて遺産が適切に分配される効果があるため、法定相続人が存在しない場合に特に重要な役割を果たすのです。
なお、遺言書の作成は、公証人役場での公正証書遺言や、自筆証書遺言などの方法があります。
とくに、公正証書遺言は、法的効力が強く、遺産の分配がスムーズにおこなわれる利点があります。

特別縁故者

特別縁故者とは、法定相続人ではないですが、被相続人と特別な関係があった方のことを指します。
相続人不存在の場合、特別縁故者が遺産を受け取る可能性があります。
具体的には、被相続人と長期間同居していた友人や、看護に携わった方などが挙げられるでしょう。
このような特別縁故者が遺産を受け取るためには、家庭裁判所に申し立てをおこなう必要があります。
家庭裁判所が認めると、特別縁故者に対して遺産の一部または全てが分配されます。
この手続きは、被相続人の意思を尊重し、適切な人に遺産を渡すためのものです。
また、特別縁故者への遺産分配は、遺言書がない場合に特に重要だといえるでしょう。

国庫に帰属

相続人不存在の場合、最終的に遺産は国庫に帰属します。
これは、遺言書も特別縁故者も存在しない場合に適用されます。
国庫に帰属する遺産は、国家の財産として管理されることとなるのです。
なお、国庫に帰属する手続きは、相続財産管理人がおこないます。
相続財産管理人は、家庭裁判所により選任され、遺産の処理を担当することが一般的です。
この過程で、債権者への支払いがおこなわれ、その後に残った遺産が国庫に帰属します。
また、国庫に帰属する遺産は、公共の利益のために使用されます。
これは、相続人がいない場合の最終的な遺産の処理方法であり、遺産は無駄にされず、有効に活用されることとなるのです。

相続人不存在の手続きの流れ

不動産を相続する人がいない場合、どのような手順で遺産が処理されるのでしょうか。
相続人不存在の状態では、遺産の処理が通常の相続手続きと異なる、特別な手続きを要します。
この章では、相続財産清算人の選任から特別縁故者への財産分与の申立てまでの手続きについて解説していきます。

相続財産清算人の選任

相続人が存在しない場合、まず相続財産清算人が選任されます。
相続財産清算人は、遺産の管理や処分を担当する役割を持ちます。
家庭裁判所に申立てをおこない、相続財産清算人を選任してもらうことが必要です。
また、相続財産清算人は、被相続人の遺産を適切に管理し、必要な債務の支払いをおこないます。
それだけでなく、遺産の現金化や不動産の売却などの処分も担当します。
相続財産清算人の任務は、遺産が最終的にどのように処理されるかを決定する、重要な役割を果たすのです。
相続財産清算人が選任されると、被相続人の全ての財産や負債が明確にされます。
その後、相続人不存在の状態を解消するための手続きが進められることとなるでしょう。

債権申立ての公告・相続人捜索の公告

相続財産清算人が選任された後、次に債権申立ての公告がおこなわれます。
これは、被相続人に対する債権者が債権を申立てるための手続きです。
公告により、債権者は一定期間内に債権の申立てをおこなうことが求められるのです。
次に、相続人捜索の公告もおこなわれます。
相続人捜索の公告は、家庭裁判所の指示に基づき、相続人が存在するかどうかを確認するための手続きです。
公告期間内に相続人が現れなかった場合、相続人不存在が確定します。
これらの公告は、相続財産の適正な処理を確保するために必要な手続きです。
債権者に対しては、債権の申立てを促し、相続人に対しては相続の権利を主張する機会を提供します。

特別縁故者への財産分与の申立て

相続人不存在が確定した場合、特別縁故者への財産分与の申立てがおこなわれます。
先述したように、特別縁故者とは、被相続人と特別な関係があった方を指します。
特別縁故者が財産分与を受けるために、家庭裁判所に申立てをおこない、家庭裁判所が認めると、遺産の一部または全てが分配される流れです。
この手続きが完了することで、相続人不存在の状態が最終的に解消されることとなるでしょう。

まとめ

相続人不存在とは、法定相続人が全く存在しないか、全員が相続放棄、欠格、廃除などにより相続権を失い、相続すべき方が一人もいない状態を指します。
また、相続人不存在の場合、遺産は遺言書に従って分配されるか、特別縁故者に分配され、最終的には国庫に帰属されることが一般的です。
この場合の手続きの流れとしては、相続財産清算人の選任、債権申立ておよび相続人捜索の公告、特別縁故者への財産分与の申立て、となります。

不動産売却に取り組む際、手続きなどにかかる費用のひとつとして税金があるため、課税の可能性がある税金の種類や計算方法を知っておくことは有用です。
また、不動産売却でかかる税金対策として、あわせて押さえておきたいのが、節税につながる控除の制度です。
今回は、不動売却時の税金の種類と計算方法、節税対策につながる控除について解説します。

スムーズな不動産売却の対策！知っておきたい税金の種類を解説

不動産売却をスムーズに進める対策として、支払うことになる費用を把握しておくことはポイントになります。
まずは、不動産売却時の税金の種類について、ご紹介します。

手続きに関連する税金の種類

不動産売却をおこなう際、スムーズに支払いをおこなうために把握しておくべき税金の種類は、手続きにかかる税金と売却益にかかる税金の2つに分けることができます。
手続きにかかる税金には、印紙税と登録免許税があります。
印紙税とは、不動産売却時に必ず支払わなければならない税金です。
印紙税の課税対象は売買契約書であり、売買契約書1通ごとに必要な印紙を貼って納税します。
売買契約書は、不動産売却の際に必ず作成されるため、印紙税の支払いも必然となります。
支払う税金の額は、契約書に記載されている契約金額によって異なるため、注意しましょう。
契約金額が段階的に区切られており、その金額に応じて納税額が変わります。
たとえば、契約金額が1,000万円から5,000万円以下であれば、本則税率は2万円ですが、軽減税率が適用されると1万円です。
契約金額が5,000万円から1億円以下になると、本則税率は6万円、軽減税率適用時で3万円になります。
また、不動産売却時には抵当権が付いている不動産を売ることも少なくありません。
抵当権は、住宅ローンの借入時に金融機関が設定する担保権です。
不動産売却時には、抵当権の抹消手続きに対して登録免許税の支払いが発生します。
抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1件ごとに1,000円必要です。
この場合、不動産の種類が同じでも、1つずつ数えます。
たとえば、建物1棟と土地2筆を売却する場合、土地は1つと数えず、合わせて3つの不動産として課税額は3,000円です。
なお、抵当権抹消に関する登録免許税については、節税対策はありません。

売却益にかかる税金の種類

不動産売却により利益が生じた場合に課税される税金は譲渡所得税です。
売却益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得税はその譲渡所得に対して課税されます。
譲渡所得税は個別の税金の名称ではなく、所得税・住民税・復興特別所得税を総称したものです。
このなかで、復興特別所得税は東日本大震災の復興資金として利用され、2037年までの所得に課税されます。
譲渡所得税の額をある程度計算しておくことで、支払い時に慌てることなく、不動産売却をスムーズに進めるための対策になります。

費用を引いて節税対策！不動産売却益にかかる税金の計算を解説

不動産売却に関連する税金のなかでも、譲渡所得にかかる譲渡所得税は、税額が大きくなりがちです。
事前にご自身でできる税金や費用の計算方法を押さえておくと、支払いの見通しがつきやすく、安心して不動産売却を進める対策となります。

不動産売却益の計算方法

不動産売却をおこなう際、譲渡所得税が課税される場合があります。
注意すべきポイントは、売却価格ではなく、不動産売却益に対して課税されることです。
つまり、譲渡所得税を算出するためには、まず譲渡所得となる不動産売却益を計算する必要があります。
計算式は「①譲渡収入金額－（②取得費用＋③譲渡費用）」となります。
①譲渡収入金額とは、不動産売却によって得られる収入の金額です。
この項目には、引き渡し後に買主から受け取る固定資産税の清算金も含まれます。
②取得費用は、不動産購入時にかかった費用です。
たとえば、不動産の購入代金や建築代金、仲介手数料、不動産取得税が含まれます。
ただし、建物の取得費については、時間とともに価値が減少するため、減価償却費の計算も必要です。
可能な限り取得費用がわかる領収書を探し、節税対策に活用してください。
取得費用が不明な場合は、概算取得費として「譲渡価格×5％」で計算できます。
③譲渡費用は、仲介手数料や売買契約時の印紙税など、不動産売却にかかった費用です。
譲渡費用を漏れなく計上して節税対策をおこなうためには、譲渡にかかった費用の書類を保管することが重要です。

減価償却費の計算

不動産の購入代金は取得費に含まれますが、建物については経年による価値の減少を考慮して、減価償却費の計算をおこない、購入価額から差し引きます。
減価償却費の計算式は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は国が建物の構造などにより定めた数値を使用します。
たとえば、木造のマイホームの場合、償却率は0.031であり、RC造やSRC造のマイホームの場合、償却率は0.015です。
これらの計算により譲渡所得が算出できたら、譲渡所得税の計算もできます。
譲渡所得税の計算方法は、譲渡所得から特別控除額を差し引いた「課税譲渡所得」に税率を掛けることです。
税率は不動産の所有期間によって異なり、節税対策のポイントです。
不動産売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得の税率として39.63%を適用します。
所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得の税率として20.315%を適用します。
つまり、所有期間が5年を超えての不動産売却は、譲渡所得税の税金対策です。

大きな税金対策になる！不動産売却時に利用できる控除を解説

不動産売却益が生じたときの税金対策として、控除の制度を知っておくことは大切です。
最後に、税金対策になりえる特別控除の特例について、解説します。

居住用財産の3000万円特別控除

マイホームを不動産売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できるのが、居住用財産の3,000万円特別控除です。
この特別控除は、所有期間の長さに関係なく適用できます。
課税譲渡所得を求める計算式は「譲渡所得－特別控除」です。
特別控除に3,000万円を当てはめて計算することで、課税譲渡所得を大幅に減少させることが可能です。
課税譲渡所得が小さくなれば、かかる税金も減少し、有効な節税対策となります。
譲渡所得が3,000万円以下の場合は、控除の恩恵により譲渡所得税がゼロになる可能性があります。
居住用財産の3,000万円特別控除を利用するには、「マイホームに居住しなくなってから3年以内に不動産売却する」などの要件があるため、事前に確認しておくことが重要です。

相続空き家の3000万円特別控除

譲渡所得を小さくする税金対策として、相続空き家の3,000万円特別控除もあります。
これは、相続や遺贈によって取得した被相続人が居住していた住まいに適用できる特別控除です。
居住用財産の3,000万円特別控除と同様に、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができます。
ただし、適用要件は異なります。
適用の可否によって納税額が大きく変わる可能性があるため、要件の確認は重要なポイントです。

まとめ

不動産売却をおこない、売却益が生じたら、譲渡所得税が課税される可能性があります。
売却益からできるだけ譲渡費用や取得費を差し引けるよう、領収書などを保管しておくことも、節税対策につながります。
また、効果の大きな対策としては、3,000万円特別控除の適用が有用です。